Menos turistas y más regulación. ¿Qué viene para la hotelería y el Airbnb para el 2024?

Como hemos hablado con anterioridad, el entorno económico actual, caracterizado por altas tasas de interés, un aumento explosivo en el endeudamiento de los hogares, y una caída histórica en los niveles de ahorro, podría influir negativamente en la demanda por servicios turísticos. Para peor, el conflicto en Medio Oriente podría afectar a la industria de la aviación comercial, ya sea por el aumento del precio del petróleo, o por un mayor riesgo percibido a la hora de volar.

Y si en tiempos de abundancia, parecía que la torta alcanzaba para todos, ahora, que la situación es más complicada, las rencillas entre los hoteleros, Airbnb y los reguladores aumentan, sobre todo ante las urgencias que cada una de las partes enfrenta.

Veamos la situación desde la perspectiva de los hoteleros. Tras la pandemia, hubo una recuperación en los niveles de ocupación y de ingresos, como resultado del levantamiento de las restricciones a la movilidad existentes. Sin embargo, los márgenes no volverían a los valores previos, debido al aumento de los costos asociados a la inflación. Aún más, en Chile no logramos capturar el efecto completo del regreso del turismo, al haber abierto las fronteras mucho más tarde que en otros países.

Por su parte, Airbnb se planteó, en su momento, como una solución basada en la economía colaborativa, permitiendo a los propietarios de viviendas arrendar su segunda propiedad, o las habitaciones vacías de su residencia. Sin embargo, en la realidad, dicha plataforma operó como una OTA para viviendas, arrendando unidades con fines turísticos, las cuales no necesitaban cumplir con la misma regulación sanitaria, laboral y comercial que debe cumplir un hotel, pudiendo competir por precio manteniendo altos márgenes.

La alta rentabilidad que lograban las viviendas registradas en Airbnb empujó a muchos inversionistas a comprar bienes raíces para ingresar a la plataforma, principalmente en ciudades como San Francisco, Nueva York, Toronto, Barcelona, Berlín y París, que ya eran conocidas por lo inaccesible que es para sus ciudadanos optar a una propiedad, mismo fenómeno que podemos ver, a nivel local, en Santiago, Providencia y Las Condes. Esto impulsó al alza los precios de los arriendos para residentes, al haber menos viviendas disponibles para estos fines, y por otro lado, también implicaría un perjuicio para los inversionistas, ya que muchos terminaron comprando en el peak de precios del mercado.

Es importante consignar que, durante el 2022, las OTAS recaudaron alrededor de $44.500 millones de dólares, siendo lideradas por Booking, con $17.100 millones, Expedia, con $11.667 millones, y en tercer lugar Airbnb con $8.400 millones, lo que representa un 18.9% del market share. Podemos comparar también en base a la cantidad de noches reservadas, donde Airbnb cuenta con 393.7 millones de noches reservadas, mientras Expedia cuenta con 312 millones y Booking con 900 millones. En base a estas dos estadísticas, podemos decir que al menos 1 de cada 5 turistas ha preferido una alternativa que no cumple con los estándares fijados por la regulación, a cambio de una alternativa que, como base, ofrece una menor tarifa.

En el escenario actual, la subida de tasas de interés ha hecho caer significativamente la tasación de los bienes raíces, tanto comerciales como residenciales, a fin de compensar el costo de obtener financiación. Esto, sumado a la baja demanda turística, ha dificultado en demasía el pago de los dividendos por dichos bienes raíces, incluso llegando a los extremos del Hilton Union Square, en San Francisco, o de una cantidad importante de dueños de viviendas arrendadas en Airbnb, quienes han tenido que entregar al banco las propiedades al no poder solventar los costos asociados a ellos. Esta situación de financiamiento también afecta a los gobiernos, quiénes han visto mermados sus ingresos por impuestos, y que además han visto disparados sus costos por interés sobre la deuda emitida.

Este contexto ha provocado que la autoridad haya puesto su foco en Airbnb, y que, ya sea por una necesidad recaudatoria, o bien por la necesidad de liberar más unidades para alojamiento residencial, han decidido regular y fiscalizar este tipo de alojamientos, estableciendo registros de domicilios y limitando la cantidad de personas y de días en que pueden ofrecer este servicio. Y si bien podría considerarse que es un avance que se regule en la materia, también es cierto que un 20% del mercado ha decantado por Airbnb, y sería interesante analizar cuáles son los factores que han empujado esas preferencias hacia dicho lado de la moneda y no al lado de la hotelería.

¿Será que las prestaciones que da un servicio regulado no compensan, desde la perspectiva del huésped, los costos adicionales asociados a éstos? ¿Será que hay segmentos de usuarios que valoran una mayor flexibilidad en su alojamiento? ¿Habrá otros factores que incidan en esta preferencia? Comparte con nosotros tu opinión.